Comment nous calculons nos estimations

Les ventes publiques ne disent ni l'étiquette énergie du logement vendu, ni l'âge de son immeuble. Quand vous les renseignez, l'estimation les corrige avec des écarts mesurés sur des ventes réelles, et non avec un barème fixe.

Les données. Les ventes DVF d'un seul logement signées de 2021 à 2024 dans dix grandes villes. Chaque vente est reliée à l'année de construction de son immeuble (base nationale des bâtiments, millésime février 2026) et, quand c'est possible, au DPE du logement établi dans les deux ans avant l'acte : même bâtiment, même type de logement, surface à 3 % près. Pour les maisons, nous ajoutons les ventes de Loire-Atlantique reliées à leur DPE.

Le calcul. Une régression sur le logarithme du prix au m². Chaque vente n'est comparée qu'aux ventes de la même section cadastrale et de la même année (de la même commune pour les maisons de Loire-Atlantique), à surface et nombre de pièces égaux. L'étiquette et l'époque sont estimées ensemble, pour ne pas compter deux fois ce qui les relie. Un écart n'est retenu que s'il repose sur au moins 40 ventes ; sinon, nous prenons celui de l'ensemble des villes.

La correction. Les ventes comparables mêlent toutes les étiquettes et toutes les époques. Le bien est donc corrigé de son écart moins l'écart moyen des ventes de sa commune (de son arrondissement à Paris, Lyon et Marseille). Un logement dans la moyenne du secteur n'est pas corrigé. Hors des dix villes, nous appliquons les écarts de l'ensemble. L'époque ne corrige que les appartements : pour les maisons, elle n'améliore pas l'estimation. La somme de toutes les corrections reste plafonnée à 25 %.

Les ventes comparables, à caractéristiques égales. Quand nous savons ce qu'était un logement vendu à la date de sa vente (son DPE établi avant l'acte, l'année de son immeuble), sa vente est ramenée aux caractéristiques de votre bien : son prix au m² est corrigé de l'écart mesuré entre les deux. Une donnée sûre compte en entier, une donnée probable pour les trois quarts, une donnée incertaine pas du tout. La correction d'une vente reste comprise entre −15 % et +15 %. Les ventes du même âge d'immeuble pèsent un peu plus dans la moyenne. Seules les caractéristiques que vous avez confirmées pour votre bien sont comparées. Le résultat indique combien de ventes étaient décrites, jamais la description de l'une d'elles.

Maisons. Face à un D comparable : A +16,3 %, B +12,8 %, C +5,2 %, E −5,9 %, F −9,8 %, G −10,9 %, mesuré sur 16 168 ventes.

Ce que cela change. Nous avons estimé 3 597 ventes de 2025, tenues à l'écart du calcul des écarts, dans cinq départements. Avec le DPE et l'année renseignés, l'erreur médiane passe de 14,0 % à 13,5 % pour les appartements. Avant, un appartement d'un immeuble de 1945 à 1974 était surestimé de 8,5 % en médiane, un appartement d'un immeuble construit depuis 2013 sous-estimé de 7,5 %. Après, l'écart est nul pour le premier, et le second est surestimé de 4,4 %. Pour les maisons, l'erreur ne change pas. Quand les ventes comparables sont décrites à leur date, l'erreur médiane des appartements baisse encore, de 13,5 % à 13,3 % sur ce premier échantillon et de 14,1 % à 13,8 % sur un second échantillon de 3 417 ventes tiré pour contrôle.

Limites. Un écart mesure ce que les acheteurs ont payé pour des biens différents, pas le gain d'une rénovation. Le DPE et l'année viennent de vos réponses : vérifiez-les. Écarts calculés le 31 octobre 2026. Sources : DVF (DGFiP, Etalab), DVF+ (Cerema), base nationale des bâtiments (CSTB), DPE (ADEME), sous Licence Ouverte 2.0.

Sur la carte, les loyers et le rendement par commune se lisent en cinq teintes. Dès que dix communes au moins sont renseignées à l'écran, les limites entre ces teintes sont calculées sur ces communes. Nous les classons de la plus basse à la plus haute, puis nous les répartissons en cinq groupes de même taille. La carte refait ce calcul à chaque déplacement.

Les limites sont arrondies pour rester lisibles : à l'euro ou au demi-euro pour les loyers, au point ou au dixième de point pour le rendement. Si deux limites se confondent, la légende montre moins de classes.

Ainsi, une grande ville ne prend plus une seule couleur. En contrepartie, une même teinte ne veut pas dire la même valeur d'une ville à l'autre : lisez toujours les chiffres de la légende. Avec moins de dix communes renseignées à l'écran, la carte garde les limites calculées sur toute la France, et la légende l'indique.

Le rendement de la carte part du prix médian des ventes de 2023 à 2025, sur3 ans, avec au moins 30 ventes par commune. Les fiches de ville prennent les 12 derniers mois publiés, pour coller au prix d'aujourd'hui. Le taux d'une fiche peut donc différer de celui de la carte.

La sélection. Sur la carte, le bouton « Ajouter une parcelle » de la fiche, ou Maj+clic (Cmd+clic sur Mac), réunit jusqu'à 10 parcelles. Au-delà, la fiche et le rapport deviennent illisibles. Chaque parcelle garde son numéro d'ordre, le même sur la carte, dans la fiche et dans le PDF. La sélection est écrite dans l'adresse de la page : un lien copié la rouvre telle quelle.

Ce qui est lu, parcelle par parcelle. Le contour et la contenance (cadastre, API Carto de l'IGN), les zones du plan local d'urbanisme qui touchent le contour (Géoportail de l'urbanisme), les bâtiments de la BD TOPO dont le centre tombe dans la parcelle, le point le plus haut mesuré au LiDAR HD, puis les DPE, les risques et les servitudes au centre de la parcelle. Les lectures se font en parallèle et restent en mémoire un quart d'heure : ajouter une parcelle ne relit pas les autres.

Les totaux. La surface totale additionne les contenances cadastrales, ou l'aire calculée sur le contour quand la contenance manque (la fiche le signale). La surface dans chaque zone du PLU vient d'une grille d'une centaine de points posée dans chaque parcelle : c'est un ordre de grandeur, pas un calcul de géomètre. L'emprise au sol additionne celle des bâtiments rattachés. Les risques et les servitudes sont réunis : une ligne par risque, avec les parcelles concernées et le niveau le plus fort rencontré.

La contiguïté, calculée. Deux parcelles se touchent quand un sommet de l'une est à moins de 1 m d'un côté de l'autre : le plan cadastral n'est pas parfaitement jointif. Les parcelles qui se touchent de proche en proche forment un seul tenant. Une voie, un chemin ou une parcelle cadastrée entre deux parcelles les sépare, même étroite.

Les ventes et le repère de valeur. Les ventes DVF dont le point tombe dans une parcelle sont listées à part, puis les plus proches à moins de 150 m du bord de l'ensemble. Le repère de valeur multiplie la surface totale par le prix médian au m² des terrains nus vendus à moins de 1 km depuis cinq ans, ventes d'un seul lot, à partir de 5 ventes. Il n'est pas donné quand plus de 10 % de la surface est bâtie : un ensemble bâti vaut ce que valent ses bâtiments. Ce n'est jamais une estimation.

Ce que la fiche ne dit pas. Une sélection de parcelles n'est pas une preuve de propriété : seuls le fichier immobilier et l'acte notarié en font foi. Le nom des propriétaires n'apparaît jamais. Le rapport PDF suit les règles du rapport d'adresse : gratuit avec un compte, dans la même limite par jour, un rapport combiné comptant pour un seul rapport. Le détail des servitudes reste réservé à l'offre Pro.

La courbe reprend les ventes enregistrées dans DVF dans la zone visible sur la carte, avec vos filtres. Elle est recalculée à chaque déplacement de la carte. Le calcul porte sur toutes les ventes de la zone, pas seulement sur celles dessinées.

Les ventes sont rangées par semestre : janvier à juin, puis juillet à décembre. Appartements et maisons ont chacun leur courbe. Pour chaque semestre, nous prenons la médiane du prix au m² : la moitié des ventes est au-dessus, l'autre en dessous. Les ventes de plusieurs lots sont écartées, car leur prix au m² ne veut rien dire.

La médiane n'est tracée qu'à partir de cinq ventes avec un prix au m² utilisable. En dessous, le semestre est marqué par un point creux et la mention « peu de ventes ». Le dernier semestre peut être incomplet : DVF publie les ventes avec plusieurs mois de retard.

Surélévation possible. Un bâtiment est mis en orange quand il est au moins 6 m, soit deux étages, sous la médiane des bâtiments dont le centre est à moins de 50 m du sien. Il faut au moins cinq voisins de 2,5 m ou plus, et le bâtiment doit donner sur la rue : un de ses angles à 20 m au plus de l'axe d'une voie. Les ateliers et annexes de cœur d'îlot sont ainsi écartés. Les bâtiments publics, sportifs ou religieux de la BD TOPO comptent comme voisins mais ne sont jamais retenus. Les bâtiments de moins de 4 m ou de moins de 60 m² au sol sont écartés. Quand le zonage du PLU est connu, le bâtiment doit être en zone U. La hauteur vient du LiDAR HD de l'IGN dans nos zones pilotes, sinon de la BD TOPO. Le nombre d'étages affiché compte 3 m par étage, arrondi vers le bas.

Parcelles peu bâties. Une parcelle du cadastre est mise en vert quand elle est en zone U ou AU du PLU (pas en 2AU, fermée), qu'elle mesure de 300 à 10 000 m² et que moins de 15 % de sa surface est couverte par des bâtiments de la BD TOPO. La part bâtie est mesurée sur une grille d'environ 200 points par parcelle, soit un point près. Les parcelles qui tombent dans une emprise d'équipement de la BD TOPO (école, santé, sport…) sont écartées, comme les zones que le PLU réserve aux équipements publics, aux parcs et aux sports (ou, sans vocation déclarée, codées US, UGSU, UV ou UL), et les parcelles de plus de 10 000 m², presque toujours publiques. Une parcelle traversée par l'axe d'une voie (voie privée, passage, cour commune) est écartée ; la voirie publique, elle, n'est pas cadastrée.

Ce sont des indices pour repérer des pistes, pas des droits à construire. La hauteur maximale du PLU, les servitudes, les risques, la pente et la propriété ne sont pas vérifiés. Seul le règlement du PLU fait foi, avec l'avis d'un architecte.

Les taux. Ils viennent de la DGFiP, jeu « Fiscalité locale des particuliers », années 2021 à 2025. Le taux global additionne les taux votés par la commune, les syndicats de communes, l'intercommunalité, la taxe spéciale d'équipement, la taxe additionnelle spéciale d'Île-de-France et la taxe GEMAPI. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est affichée à part, à son taux plein : elle n'entre pas dans nos montants. La série commence en 2021 : cette année-là, le taux du département a été transféré aux communes, et les taux d'avant ne se comparent plus.

La formule. La taxe se calcule sur la valeur locative cadastrale du bien, diminuée de 50 % pour frais (article 1388 du code général des impôts), puis multipliée par le taux global : taxe = valeur locative × 50 % × taux global.

La valeur locative, estimée. Celle d'un logement n'est pas publique. Nous l'estimons au m² pour chaque commune. Le fichier REI 2025 de la DGFiP donne la base de taxe d'habitation des résidences secondaires et leur nombre. Ces logements n'ont aucun abattement : leur base est leur valeur locative brute. Le rapport des deux donne la valeur locative moyenne d'un logement de la commune. Sous 30 résidences secondaires, nous prenons la moyenne du département. Cette valeur est divisée par la surface d'un logement type de la commune : la moyenne de la surface médiane des logements vendus en 2024 (DVF, au moins 30 ventes) et du nombre moyen de pièces des résidences principales (INSEE, recensement 2023) multiplié par 22 m², la surface médiane d'une pièce dans les ventes DVF 2024. Sans assez de ventes, seules les pièces servent.

Toujours une fourchette. Le résultat est donné à plus ou moins 25 % autour du point central, arrondi à 10 €. Deux logements de même surface peuvent avoir des valeurs locatives très différentes : catégorie cadastrale, état d'entretien, garage ou cave, éléments de confort. Les pages ville l'affichent pour un appartement de 65 m², l'estimateur pour la surface saisie.

Ce qui n'est pas compris. Nos montants ne comprennent pas la TEOM, les frais de gestion prélevés par l'État, les exonérations (construction neuve, personnes âgées ou aux revenus modestes, logements économes en énergie selon les communes), les abattements et dégrèvements. Le montant exact figure sur l'avis de taxe foncière. Les taux de 2026 ne sont pas encore publiés en données ouvertes : ceux de 2025 sont les derniers disponibles.

Sources : DGFiP, Fiscalité locale des particuliers (taux 2021 à 2025) ; DGFiP, REI 2025 ; DVF 2024 (Etalab) ; INSEE, recensement 2023. Licence Ouverte 2.0.

Le bruit. Nous reprenons les cartes de bruit stratégiques que la directive européenne 2002/49/CE impose à l'État et aux grandes agglomérations : routes de plus de 3 millions de véhicules par an, voies ferrées de plus de 30 000 trains par an, grands aéroports, et toutes les sources des agglomérations de plus de 100 000 habitants. Nous lisons les cartes de type A de la 4e échéance (référence 2022). En France, elles sont publiées département par département, sans service national : nous utilisons leur compilation par l'Agence européenne pour l'environnement, à qui l'État les transmet (service mis à jour en avril 2026, réutilisation libre avec mention de la source).

Ce que contient la compilation européenne. Quatre sources : routes, voies ferrées, aéroports et industries classées des agglomérations. Les agglomérations y figurent rue par rue quand leurs cartes ont été transmises (Paris, Lyon) ; ailleurs, seuls les grands axes apparaissent.

Le classement sonore des voies. Chaque préfet classe en cinq catégories les routes de plus de 5 000 véhicules par jour, les voies ferrées de plus de 50 trains par jour et les tramways (code de l'environnement, articles R571-32 et suivants, arrêté du 23 juillet 2013). La catégorie 1 correspond à plus de 81 dB(A) le jour, la catégorie 5 à 60 à 65 dB(A). De chaque côté de la voie, un secteur affecté par le bruit de 300 m (catégorie 1), 250 m, 100 m, 30 m ou 10 m (catégorie 5) impose une isolation acoustique renforcée aux constructions neuves. Il n'existe pas de service national : nous avons recensé sur data.gouv.fr les services WFS publics des directions départementales des territoires (Licence Ouverte), un peu moins de la moitié des départements, et nous les lisons à la volée, sans rien stocker. Sur la carte, la bande colorée a la largeur du secteur ; dans la fiche, une adresse est dans le secteur si sa distance à l'axe de la voie ne dépasse pas la largeur du secteur, plus 6 m pour la demi-chaussée. Quand un département publie ses secteurs en surfaces, nous testons l'appartenance au polygone. En complément, nous lisons les secteurs « bruit » versés en annexe des plans locaux d'urbanisme sur le Géoportail de l'urbanisme (informations de type 14).

Les plans d'exposition au bruit. Autour des aérodromes, le PEB (code de l'urbanisme, article L112-6) délimite quatre zones, de A (bruit très fort) à D. Nous lisons la couche de la DGAC diffusée par la Géoplateforme de l'IGN. En zones A et B, les logements neufs sont interdits ; en zone C, très limités ; en zone D, autorisés avec une isolation renforcée.

Lden et Ln. Le Lden (jour, soir, nuit) est le niveau sonore moyen sur 24 heures, en dB(A), où la soirée compte 5 dB de plus et la nuit 10 dB de plus, pour tenir compte de la gêne. Le Ln est le niveau moyen de la nuit seule (22 h à 6 h). Les cartes donnent des tranches de 5 dB(A) à partir de 55 dB(A) en Lden et de 50 dB(A) en Ln. Pour repère, la réglementation française fixe la valeur limite à 68 dB(A) en Lden pour les routes. Une adresse « hors zone cartographiée » est sous ces seuils, ou bien loin des axes et des agglomérations cartographiés : les petites routes des communes rurales ne sont pas modélisées. La fiche ne donne ce message que si aucune autre source (classement sonore, PLU, PEB) ne couvre l'adresse.

La qualité de l'air. Nous comptons, sur une année entière, les jours de chaque qualificatif de l'indice ATMO de la commune : bon, moyen, dégradé, mauvais, très mauvais, extrêmement mauvais. Cet indice officiel (arrêté du 10 juillet 2020) est calculé chaque jour par les associations agréées de surveillance de la qualité de l'air, d'après le plus mauvais de cinq polluants : dioxyde d'azote, ozone, particules PM10 et PM2,5, dioxyde de soufre. Nous lisons l'historique ouvert d'Atmo France et celui d'Airparif pour l'Île-de-France (licence ODbL). Pour un jour publié plusieurs fois, nous gardons la dernière diffusion. Certaines régions publient l'indice par intercommunalité : la fiche le précise. Sous 300 jours publiés dans l'année, nous n'affichons rien.

Limites. Les cartes de bruit sont calculées à partir du trafic et de la forme des lieux, pas mesurées. Elles valent pour l'extérieur, à 4 m de haut, façade la plus exposée : ce n'est pas le bruit entendu derrière une fenêtre, qui dépend de l'orientation, de l'étage et de l'isolation. Les cartes ont plusieurs années et ne voient ni un nouvel axe ni un mur antibruit récent. Le classement sonore suit l'arrêté en vigueur publié par chaque département : un arrêté révisé mais pas encore mis en ligne n'apparaît pas, et la catégorie dit le niveau de la voie, pas celui de la façade. L'indice ATMO décrit la commune entière, pas la rue. Certaines associations ne publient pas encore leur historique en données ouvertes : pour ces communes, la fiche le dit. Nous ne calculons aucune note globale.

Ce ne sont pas des données officielles. Le terminal reprend surtout des séries publiées par l'INSEE, la Banque de France ou la BCE. Quelques séries sont calculées par CorpusImmo à partir des ventes DVF de la DGFiP. Leur fiche porte la mention « Calcul CorpusImmo, pas une donnée officielle ». Elles restent nationales, ou comparent Paris aux grandes villes : le terminal décrit le marché d'ensemble.

Les données. Logements : DVF+ open data du Cerema, livraison 2026.2, qui reprend DVF de la DGFiP de janvier 2021 à juin 2026. Locaux d'activité : DVF (Etalab) puis DVF+, avec l'usage de chaque local. Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte sont absents de DVF : ils sont absents de toutes ces séries. Les départements d'outre-mer couverts par DVF sont inclus.

Les ventes retenues. Ventes de gré à gré d'un seul logement (un appartement ou une maison), dans une seule commune, au prix compris entre 1 000 € et 500 millions d'euros. Les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) sont exclues. Un prix au m² n'est retenu qu'entre 300 € et 25 000 €.

Les seuils. Une médiane France entière n'est publiée qu'avec au moins 1 000 ventes par point. Pour Paris et les grandes villes, au moins 300. Si un seul point manque son seuil, la série passe à une période plus longue : du mois au trimestre, puis au semestre.

Le bruit. Pour chaque point, on mesure l'écart à la moyenne de ses deux voisins. Si l'écart médian dépasse 1 %, la série saute trop d'une période à l'autre pour être lue : elle passe au trimestre, puis au semestre. Une hausse régulière ne compte pas comme du bruit. Si le semestre ne suffit pas, la série n'est pas publiée. Les séries lues ensemble (Paris, grandes villes, reste de la France) gardent la même fréquence.

Les mois provisoires. Chaque livraison DVF couvre jusqu'à une date, mais les actes des 6 derniers mois arrivent encore à la livraison suivante. Ces mois sont provisoires : le graphique du terminal ne sait pas les tracer en pointillé, ils ne sont donc pas publiés. Aujourd'hui, le dernier mois publié est décembre 2025. À chaque livraison, les valeurs déjà publiées peuvent être révisées : l'historique de la fiche garde la trace de chaque révision.

Le calendrier. DVF paraît deux fois par an, en avril et en octobre. Le calcul est relancé à chaque livraison.

Les séries calculées puis écartées. Elles ne passent pas les seuils, et ne sont donc pas publiées : prix médians au m² de l'Île-de-France face aux régions, pour les appartements et pour les maisons (trop bruités, même par semestre) ; prix médians des bureaux et des locaux d'activité et entrepôts (moins de 1 000 ventes par trimestre, et trop bruités par semestre). Un rendement locatif brut national n'est pas calculé : nous n'avons qu'une année de loyers (carte des loyers 2025 de l'ANIL), et une série mensuelle ne refléterait que les prix. La part des passoires énergétiques dans les ventes attend un rapprochement des ventes et des DPE à l'échelle de la France ; il n'existe que pour la Loire-Atlantique. Marchands de biens (achats, part dans les ventes, délai de revente, marge) : le fichier des parcelles des personnes morales ne voit que quatre années (2021 à 2024), à chaque 1er janvier ; les achats revendus dans l'année y sont invisibles, la dernière année est incomplète par construction, et le délai de revente mesuré s'allonge mécaniquement avec la fenêtre (332 jours pour les reventes de 2022, 503 pour celles de 2024). La marge au m² demande la surface bâtie, absente de ce fichier. SCPI : le taux de distribution pondéré ne réunit 30 SCPI qu'en 2025 ; les parts en attente et la valeur de reconstitution n'ont qu'une date ; la part des SCPI qui baissent leur prix ne compte que quatre années ; le rendement à l'acquisition manque ses seuils en 2023 et en 2026.