Vendre un bien avec un DPE F ou G : en l'état ou après travaux ?

La réponse courte. Oui, vous pouvez vendre un logement classé F ou G en l'état : aucun texte n'impose de travaux avant la vente. Les restrictions visent la location, pas la vente : en métropole, un logement G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis 2025, un F ne le pourra plus à partir de 2028. Pour vendre, il faut un DPE valide, la mention « Logement à consommation énergétique excessive » dans l'annonce, et un audit énergétique si le bien est une maison ou un immeuble en monopropriété. À logement comparable, notre étude mesure en 2025 une décote de 7,6 % pour un appartement G et de 6,3 % pour un F, face à un D.

En l'état ou après travaux ? Rénover avant de vendre n'a de sens que si les travaux sont courts, chiffrés et font réellement changer de classe. Sinon, vendre en l'état avec un dossier complet (DPE, audit, devis, scénarios) laisse l'acheteur décider et chiffrer lui-même.

Un DPE F ou G ne rend pas un bien invendable. Il change la discussion. L'acquéreur ne regarde plus seulement le prix et la surface : il cherche à comprendre l'inconfort possible, les dépenses, les travaux réalisables et les règles qui affecteront son usage.

La meilleure stratégie n'est ni de minimiser l'étiquette ni de promettre une rénovation facile. Elle consiste à réduire les inconnues.

Ce qui doit apparaître dès l'annonce

Les classes énergie et climat ainsi que l'estimation des dépenses théoriques doivent être présentées selon les règles applicables. Pour les catégories F et G, la mention « Logement à consommation énergétique excessive » est exigée dans les annonces concernées.

Vérifiez que le DPE utilisé est valide et correspond au bien. Une mention « en cours » ne remplace pas le résultat requis. Notre calendrier des obligations DPE aide à situer les échéances, qui doivent toujours être revérifiées à la date du projet.

L'audit ne concerne pas tous les logements de la même manière

Selon Service-Public (fiche vérifiée le 14 septembre 2026), l'audit énergétique est obligatoire lors de la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G en métropole. Il le sera pour les logements classés D à partir du 1er janvier 2034. Il est valable 5 ans et doit proposer au moins deux scénarios de travaux. Un appartement vendu seul dans une copropriété n'est pas concerné.

Ne présentez donc pas l'audit comme une pièce universelle. Identifiez le type de bien et faites confirmer la liste des diagnostics par le professionnel chargé de la vente.

Les cinq questions de l'acquéreur

Il voudra savoir : pourquoi la note est faible, quels postes consomment, quels travaux sont techniquement envisageables, qui peut les décider et quel budget reste incertain.

Dans une maison, isolation, ventilation, chauffage et menuiseries forment un système. Dans une copropriété, certains travaux dépendent des parties communes et des votes. Une recommandation individuelle ne garantit pas sa réalisation.

Les factures d'énergie donnent un historique d'usage. Elles ne remplacent pas la consommation conventionnelle du DPE et varient avec le nombre d'occupants, la température choisie et les habitudes.

Le dossier qui rend la discussion concrète

Rassemblez le DPE, l'audit lorsqu'il est requis, les factures de travaux, les devis disponibles, les notices d'équipements et, en copropriété, les procès-verbaux relatifs à l'énergie ou aux travaux.

Classez chaque projet comme réalisé, voté, chiffré ou simplement envisagé. Cette distinction empêche un devis ancien de devenir une promesse et une recommandation du DPE de devenir un chantier certain.

Comment parler du prix sans inventer une décote

Il n'existe pas de décote nationale applicable à tous les biens F ou G. Le secteur, la rareté, l'état général, la faisabilité des travaux et le type d'acquéreur modifient l'effet de l'étiquette.

Comparez d'abord le bien à des ventes réellement proches. Documentez ensuite les différences énergétiques et les coûts connus. Une baisse de prix peut intégrer un risque, mais elle ne transforme pas une estimation de travaux incertaine en vérité.

Utilisez l'estimateur CorpusImmo pour poser le repère de marché, puis construisez une note énergétique séparée. Deux raisonnements explicites valent mieux qu'un coefficient opaque.

La phrase commerciale à éviter

« Il suffit de changer les fenêtres pour gagner trois classes » est une promesse technique sans étude. Préférez : « Le DPE recommande plusieurs scénarios ; voici les postes, les hypothèses et les pièces disponibles. »

Cette formulation vend moins de certitude, mais davantage de confiance.

Avant de convertir une étiquette en argument de prix, apprenez à lire le DPE au-delà de sa lettre.

Combien l'étiquette pèse-t-elle vraiment sur le prix ? Notre étude sur la valeur verte dans dix grandes villes le mesure à logement comparable : en 2025, un appartement classé G se vend 7,6 % moins cher qu'un D, un F 6,3 % moins cher.

À Paris, un DPE sur six classe le logement F ou G : notre étude sur les passoires thermiques à Paris montre où elles se concentrent, arrondissement par arrondissement.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un logement classé F ou G en l'état ?

Oui. Aucun texte n'impose de travaux avant la vente. Il faut un DPE valide, la mention « Logement à consommation énergétique excessive » dans l'annonce et, pour une maison ou un immeuble en monopropriété, un audit énergétique. Les restrictions de location ne sont pas une interdiction de vendre.

Quelle décote pour un logement classé F ou G ?

Il n'existe pas de décote fixe. Notre étude sur dix grandes villes mesure en 2025, à logement comparable, un écart de 7,6 % pour un appartement G et de 6,3 % pour un F face à un D. Le secteur, l'état et la faisabilité des travaux font varier cet effet.

L'audit énergétique est-il obligatoire pour un appartement ?

L'obligation réglementaire de vente vise notamment les maisons individuelles et immeubles en monopropriété concernés. Faites vérifier le cas précis et les textes en vigueur.

Les travaux recommandés garantissent-ils une nouvelle classe ?

Non. Les scénarios reposent sur des hypothèses. La conception, la réalisation et le nouveau diagnostic détermineront le résultat constaté.

Sources et méthode

Sources consultées le 26 octobre 2026 : Service-Public, audit énergétique lors de la vente (fiche vérifiée le 14 septembre 2026) ; Service-Public, logement décent et performance énergétique et DGCCRF, règles des annonces immobilières. Les obligations doivent être revérifiées au jour de la vente. Les décotes citées viennent de notre étude sur la valeur verte, dont la méthode est décrite dans l'article et sur la page méthode.