Augmentation des loyers en 2027 : IRL, zone tendue et encadrement prolongé

Augmentation des loyers en 2027 : la réponse courte. En cours de bail, le loyer ne peut augmenter qu'une fois par an, si le bail prévoit une clause de révision, et au plus de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). Le dernier indice publié par l'Insee, le 15 octobre 2026, est celui du 3e trimestre 2026 : 148,06, soit +1,57 % sur un an (145,77 au 3e trimestre 2025). Pour un loyer de 800 € révisé avec ce trimestre : 800 × 148,06 ÷ 145,77 = 812,57 €. En métropole, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas être révisé si le bail a été signé ou renouvelé depuis le 24 août 2022.

Ce qui n'est pas encore connu. Les révisions de 2027 qui retiennent le 4e trimestre utiliseront l'IRL du 4e trimestre 2026, que l'Insee publiera le 15 janvier 2027. Les indices des trimestres de 2027 paraîtront au fil de l'année. Aucun taux d'augmentation pour 2027 n'est donc publié à ce jour : seul l'indice du trimestre prévu au bail fait foi.

La formule pas à pas, le calendrier des indices et les cas où la hausse est interdite sont détaillés dans notre guide augmentation de loyer et IRL. Le calculateur de révision avec l'IRL fait le calcul au centime.

Le décret du 20 juillet 2026 prolonge jusqu'au 31 juillet 2027 le dispositif qui limite les hausses de loyer dans les communes classées en zone tendue. Une nouvelle reconduction ou une évolution législative reste possible avant cette échéance. Cette reconduction ne signifie pas que tous les loyers sont gelés. Elle impose plutôt une méthode et des plafonds selon la situation du logement.

La difficulté vient de la coexistence de plusieurs règles : évolution entre deux locataires, révision annuelle avec l'IRL et niveau maximal dans certaines villes. Les confondre conduit à appliquer un calcul correct au mauvais montant.

Première règle : limiter l'évolution du loyer

Dans la plupart des communes en zone tendue, le bailleur ne fixe pas librement un nouveau loyer lors d'une relocation ou d'un renouvellement. Le dernier loyer appliqué sert de point de départ, éventuellement révisé selon les conditions prévues.

Des dérogations existent, notamment après certains travaux ou lorsqu'un loyer est manifestement sous-évalué. Elles supposent de respecter des conditions, des délais et des justificatifs. Une simple comparaison avec quelques annonces ne suffit pas.

Le dispositif reconduit s'applique aux locations vides et meublées utilisées comme résidence principale, sauf régimes particuliers.

Deuxième règle : respecter le niveau maximal

Certaines agglomérations ajoutent un encadrement du niveau des loyers. Un arrêté fixe alors un loyer de référence, un loyer minoré et un loyer majoré selon la zone, le type de location, le nombre de pièces et l'époque de construction.

Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré applicable au jour de la signature. Paris, Bordeaux et Montpellier ont notamment actualisé leurs références durant l'été 2026.

Ces montants doivent apparaître dans le bail et dans l'annonce. Vérifiez l'adresse exacte avec le service officiel local, car une rue ou une limite administrative peut changer la référence.

Le complément de loyer n'est pas une marge automatique

Un complément peut être prévu lorsque le logement possède des caractéristiques de localisation ou de confort qui ne sont pas déjà prises en compte par le loyer de référence. Il doit être décrit et chiffré dans le bail.

Une qualité banale, une surface déjà intégrée au calcul ou un équipement attendu ne justifie pas automatiquement un dépassement. Le locataire peut contester le complément dans les délais prévus.

Le bon réflexe consiste à constituer le dossier avant la publication de l'annonce : référence officielle, description du bien, éléments particuliers et justification du montant.

Attention aux logements F et G

La performance énergétique ajoute une contrainte. Les loyers des logements classés F ou G ne peuvent pas être augmentés dans plusieurs situations prévues par la réglementation. Un bailleur ne doit donc pas appliquer mécaniquement l'IRL ou une hausse de relocation sans vérifier la classe du DPE.

Notre article sur les loyers et leurs évolutions en 2026 aide à distinguer la tendance de marché de la hausse légalement applicable à un bail particulier.

Révision annuelle et nouveau bail ne sont pas la même chose

La révision annuelle dépend d'une clause du bail, d'une date et d'un trimestre de référence. Elle utilise l'indice de référence des loyers. La relocation concerne la fixation du montant au changement de locataire. Le renouvellement obéit encore à sa propre procédure.

Le calculateur de révision avec l'IRL sécurise l'opération arithmétique. Il ne décide pas si la hausse est juridiquement autorisée. Pour cela, relisez le bail, le DPE et le régime applicable à la commune.

La méthode avant de publier une annonce

Commencez par identifier la commune et vérifier son classement. Relevez ensuite le dernier loyer hors charges, la date de la dernière révision et la classe énergétique. Si la ville applique un loyer de référence, récupérez la valeur officielle correspondant exactement au logement.

Calculez enfin le montant autorisé par chaque règle et retenez le plafond le plus contraignant. Pour situer le loyer visé face au marché local, comparez-le aux prix de vente de la commune sur les pages de prix immobilier par ville. Conservez les captures, arrêtés, factures de travaux et calculs avec le dossier du bail.

Le guide encadrement des loyers par ville distingue les deux mécanismes et la méthode fixer le loyer d'une location transforme ces contrôles en montant documenté.

Questions fréquentes

De combien un loyer peut-il augmenter en 2027 ?

En cours de bail, au plus de la variation annuelle de l'IRL du trimestre prévu au bail, une fois par an, si le bail contient une clause de révision. Au 3e trimestre 2026, cette variation est de +1,57 % (Insee, 15 octobre 2026). En métropole, un logement classé F ou G dont le bail date du 24 août 2022 ou après ne peut pas être révisé.

Quand sera publié le prochain IRL ?

L'Insee publiera l'IRL du 4e trimestre 2026 le 15 janvier 2027. Les baux qui retiennent ce trimestre attendront cette date pour connaître la hausse autorisée.

Tous les loyers de zone tendue sont-ils gelés ?

Non. Les augmentations sont encadrées et restent possibles dans certaines situations. Leur montant dépend du bail, du logement, des travaux, du DPE et des règles locales.

Peut-on dépasser le loyer majoré avec un complément ?

Oui dans des cas limités, si une caractéristique particulière le justifie et si le complément est décrit dans le bail. Ce n'est pas un supplément libre.

Sources et méthode

Règles vérifiées le 19 septembre 2026 à partir de l'actualité Service Public sur la prolongation. Indices vérifiés le 26 octobre 2026 : IRL du 3e trimestre 2026, Informations rapides n° 246 de l'Insee (148,06 ; 145,77 un an plus tôt ; prochaine publication le 15 janvier 2027) et série Insee 001515333 (2e trimestre 2026 : 148,37 ; 2e trimestre 2025 : 146,68) et révision du loyer, Service-Public. Les loyers de référence doivent être consultés auprès du service officiel de chaque territoire.

Pour un bien que vous envisagez de mettre en location ou de vendre, estimez sa valeur à partir des ventes enregistrées autour de l'adresse.