Investissement locatif
Où investir : le rendement locatif brut de chaque commune
Ce classement compare les 200 communes les plus peuplées de France pour les appartements, du rendement le plus élevé au plus faible. Il s'appuie sur le prix médian des ventes réellement enregistrées de 2023 à 2025 et sur le loyer de marché hors charges. Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix d'achat, avant charges et impôts. Le rendement brut médian est de 5,3 %.
Classement
200 communes, rangs 1 à 30 affichés.
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| Rang | Commune | Rendement brut | Prix au m² | Loyer au m² | Ventes | Habitants | Locataires | Rés. secondaires |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Quentin02 · Aisne | 10,2 % | 1 122 €/m² | 9,6 €/m² | 632 | 52 813 | 58,4 % | 1,6 % |
| 2 | Châteauroux36 · Indre | 9,3 % | 1 167 €/m² | 9,0 €/m² | 733 | 42 963 | 51,2 % | 2,7 % |
| 3 | Carcassonne11 · Aude | 9,1 % | 1 250 €/m² | 9,5 €/m² | 1 338 | 46 080 | 51,2 % | 6,6 % |
| 4 | Les Abymes971 · Guadeloupe | 9,0 % | 1 688 €/m² | 12,6 €/m² | 318 | 51 055 | 50,3 % | 2,7 % |
| 5 | Belfort90 · Territoire de Belfort | 8,9 % | 1 230 €/m² | 9,1 €/m² | 1 862 | 45 912 | 65,7 % | 2,5 % |
| 6 | Sarcelles95 · Val-d'Oise | 8,8 % | 2 007 €/m² | 14,8 €/m² | 683 | 59 173 | 70,7 % | 0,6 % |
| 7 | Saint-Étienne42 · Loire | 8,6 % | 1 198 €/m² | 8,6 €/m² | 8 289 | 173 136 | 59,3 % | 2,4 % |
| 8 | Chalon-sur-Saône71 · Saône-et-Loire | 8,6 % | 1 360 €/m² | 9,8 €/m² | 2 066 | 45 102 | 60,9 % | 4,0 % |
| 9 | Saint-Benoît974 · La Réunion | 8,5 % | 1 460 €/m² | 10,3 €/m² | 57 | 38 604 | 44,2 % | 1,5 % |
| 10 | Perpignan66 · Pyrénées-Orientales | 8,4 % | 1 478 €/m² | 10,4 €/m² | 5 351 | 121 616 | 56,8 % | 4,3 % |
| 11 | Châlons-en-Champagne51 · Marne | 8,3 % | 1 382 €/m² | 9,6 €/m² | 876 | 42 971 | 62,0 % | 2,5 % |
| 12 | Saint-André974 · La Réunion | 8,2 % | 1 604 €/m² | 11,0 €/m² | 141 | 58 885 | 48,0 % | 1,0 % |
| 13 | Alès30 · Gard | 8,1 % | 1 343 €/m² | 9,1 €/m² | 995 | 46 125 | 59,8 % | 1,1 % |
| 14 | Charleville-Mézières08 · Ardennes | 8,0 % | 1 248 €/m² | 8,4 €/m² | 985 | 45 560 | 63,5 % | 2,3 % |
| 15 | Garges-lès-Gonesse95 · Val-d'Oise | 8,0 % | 2 273 €/m² | 15,2 €/m² | 390 | 41 791 | 66,1 % | 0,5 % |
| 16 | Tarbes65 · Hautes-Pyrénées | 7,8 % | 1 383 €/m² | 9,0 €/m² | 1 920 | 44 399 | 64,2 % | 2,2 % |
| 17 | Sevran93 · Seine-Saint-Denis | 7,8 % | 2 293 €/m² | 14,9 €/m² | 449 | 52 535 | 56,7 % | 0,5 % |
| 18 | Boulogne-sur-Mer62 · Pas-de-Calais | 7,7 % | 1 538 €/m² | 9,9 €/m² | 978 | 40 539 | 69,1 % | 3,9 % |
| 19 | Évry-Courcouronnes91 · Essonne | 7,7 % | 2 286 €/m² | 14,6 €/m² | 1 395 | 66 919 | 60,5 % | 2,1 % |
| 20 | Bourges18 · Cher | 7,6 % | 1 546 €/m² | 9,8 €/m² | 1 601 | 64 186 | 49,9 % | 3,2 % |
| 21 | Douai59 · Nord | 7,6 % | 1 566 €/m² | 9,9 €/m² | 766 | 40 250 | 62,5 % | 1,5 % |
| 22 | Béziers34 · Hérault | 7,6 % | 1 530 €/m² | 9,6 €/m² | 3 104 | 81 545 | 58,1 % | 4,3 % |
| 23 | Beauvais60 · Oise | 7,6 % | 1 726 €/m² | 10,9 €/m² | 1 148 | 55 550 | 61,3 % | 1,6 % |
| 24 | Tourcoing59 · Nord | 7,5 % | 1 771 €/m² | 11,1 €/m² | 1 417 | 98 772 | 50,9 % | 0,6 % |
| 25 | Angoulême16 · Charente | 7,4 % | 1 597 €/m² | 9,8 €/m² | 939 | 41 908 | 61,4 % | 3,1 % |
| 26 | Wattrelos59 · Nord | 7,4 % | 1 929 €/m² | 11,8 €/m² | 192 | 40 847 | 42,3 % | 0,3 % |
| 27 | Roubaix59 · Nord | 7,3 % | 1 839 €/m² | 11,2 €/m² | 936 | 98 286 | 65,3 % | 0,7 % |
| 28 | Évreux27 · Eure | 7,3 % | 1 756 €/m² | 10,6 €/m² | 1 203 | 49 360 | 66,7 % | 1,7 % |
| 29 | Saint-Joseph974 · La Réunion | 7,2 % | 1 957 €/m² | 11,7 €/m² | 89 | 39 207 | 35,4 % | 1,9 % |
| 30 | Tremblay-en-France93 · Seine-Saint-Denis | 7,2 % | 2 559 €/m² | 15,3 €/m² | 317 | 38 348 | 41,2 % | 0,8 % |
Comment le rendement est calculé
Nous multiplions le loyer de marché hors charges au m² par 12, puis nous le divisons par le prix médian au m² des ventes de la commune. Les loyers viennent de la carte des loyers et sont corrigés à partir des baux réellement signés. Les prix viennent des DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par la DGFiP.
Demande locative et marché touristique
La colonne Locataires donne la part des résidences principales occupées par des locataires, tous parcs confondus : plus elle est forte, plus le marché locatif est profond. La colonne Rés. secondaires donne la part des résidences secondaires et logements occasionnels dans le parc : au-delà de 20 %, la commune est signalée comme marché touristique, où la location saisonnière et la vacance hors saison pèsent sur le rendement. Source : INSEE, recensement 2023. Ces deux repères ne modifient pas le classement.
Ce que ce classement ne dit pas
Un rendement brut ne tient pas compte de la taxe foncière, des charges non récupérables, des périodes sans locataire, des travaux ni des impôts. Un rendement élevé va souvent avec un marché où la revente est plus lente. Seules les 200 communes les plus peuplées sont comparées, et celles dont le loyer est estimé de façon trop imprécise ne sont pas classées.